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一，房屋供给
2010年中国660城市有6500万套空房子，2010-2012三年，每年有超过1000万套新建房子，加上3000万套的保障房，在建房子的规模超过了5000万套，这些一共行成的供给是6.5+3+3+5=17.5千万套房子。。。
就是说，即使2013年开始不算任何新的住房用地供给，房屋的总供给也会超过1.75亿套；
二，房屋需求
1，未来城市人口
目前按照发布的数据，城市化51%，2.6亿非户籍人口；
未来的城市化方向，是解决已经到城市的人的户籍问题，而不是城市人口的增长，这些年已经出现的农民工的回流，第一是因为东西地区的收入趋同，第二是因为退休年龄的农民工回流，光光退休回流的劳动力每年就会超过1000万，数据可以从六普45-55岁年龄人口乘以50%得出，再加上回家创业，顾家等因素回流的，总回流怎么都会超过1000-1300万；
人口增加，每年约1000万农村户籍高中中专毕业，大学毕业生，加上初中毕业生，即使八到九成流动的城市，城市的净劳动力是流出的；
综上，中国城市的净人口应该是减少状态；
那么，为什么中国的城市化率在提高？那是因为，农村的人口，移动到小城市，不管是开档口，还是打工，做生意，都会被统计进城市化。
二，中国总人口
认真研究六普数据和近年生育率，中国人口将在2017年左右到顶，未来五年最多再加1000万人左右，随后进入下降通道，到2032年，到12亿，2042年10亿，一直到本世纪末的6-7亿的规模。
三，人口流动
正常的人口流动哪国都有，年轻人都喜欢到城市跑，老了，养老还是回家好，体现的是双向的流动，中国，这样的现象也会越发明显。
综上，在总人口和城市人口达到上限的时候，房地产已经失去了刚性需求的推力，即使现在，真正睡在大街上的人有多少？起码30%多原有的城市人口，一些精英以及早期到城市淘金的人大多，已经有了自己的房子，2.6亿流动人口真正想拥有住房而没有房子的比例能有多大？反观目前空置和在建的房子，已经足够再住5亿人了。。。
就是说，城市的房子已经足够4亿城市人口加上5亿的空置，一共9亿人住的房子了，就目前，平均一个家庭拥有1.5套房子；
未来，中国的房地产业绝对不会消失，更高质量，装潢好的房子会被造出来，更一步挤占目前30年都用不了的房子；
那么，未来会如何？差一些地段，老旧的房子，可能就是零租金都不会有人去买或者租，等待拆迁更是幻想，因为更好地段更多的房子待价而沽。。。 |
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发表于 2024-10-11 00:28:23